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La crisis de las hipotecas
E.
Balbás Fernandez
Las últimas semanas han estado marcadas, y lo estarán las siguientes, por la crisis del sistema de créditos hipotecarios americanos, que han desatado una crisis de confianza en todo el mundo, temeroso de que si los clientes no pagan sus hipotecas, los bancos sean incapaces de garantizar los depósitos de los ahorradores, un problema por tanto de liquidez. Aunque el problema se ha desatado por un tipo concreto de hipotecas, las subprimas, lo hinchado del sistema inmobiliario, en sus precios, ha generado un temor general.
Los
subprima son préstamos que se conceden a personas que no pueden
justificar ingresos suficientes para afrontar una hipoteca normal, o
en el pasado han tenido algún incidente de impago, y que por
tanto un banco no les concedería un crédito normal para
adquirir una casa. Para compensar este alto riesgo, los tipos de interés
son mucho más elevados que en un préstamo normal soportando,
además, recargos y comisiones altos. En síntesis, hablamos
de créditos rápidos, no muy elevados, caros y para personas
con bajos ingresos. Una variante son las rehipotecas, créditos
sobre una vivienda de alguien que ya la posee, que desea un nuevo crédito
y que ofrece como garantía un aumento esperado del valor de ella
en el mercado. Si ese valor no aumenta, lógicamente la casa no
es garantía, pues garantiza una primera hipoteca
En España este mercado es reducido o casi nulo. Otra tema es
que los bancos, en su carrera por ganar la batalla de las hipotecas
y aprovechar el crecimiento inmobiliario, han rebajado las condiciones
para otorgar esos créditos, cociéndolos a interés
muy bajos (que ahora han subido, no así los sueldos) y en ocasiones
por encima del 100% de la vivienda, en espera de una revalorización
que ahora no esta clara. Así, el Banco de España considera
que casi el 2% de las hipotecas españolas se han concedido a
personas que tendrán muchas dificultades para pagarlas.
Esa misma guerra hipotecaria, por atraer a clientes de hipotecas hizo
que los grandes bancos americanos e ingleses rebajaran las condiciones
para conceder subprimas hasta 2005, amparados en una mercado en el que
las casas cada vez valían más y los intereses eran mas
bajos. Ello llevo en ese año a la cifra record de 600.000 millones
de euros concedidos en alto riesgo, casi un 10% del mercado hipotecario
estadounidense.
Desde ese año, los tipos de interés han subido y las viviendas
no crecen igual, por lo que para una familia media, el resultado es
pagar mas caro, una casa que no vale mas, y con el mismo sueldo, resultado,
un aumento del 58% en los impagos y embargos. Cada vez que un cliente
no paga, el banco se queda con su casa. Luego, para resarcirse la saca
al mercado para venderla. Ese volumen de casas colocadas en el mercado
le desequilibra. El exceso de oferta tira hacia abajo del precio, con
lo que el problema se agudiza, al disminuir las garantías (el
valor de la casa)
El
problema tomo este año una nueva dimensión, porque los
intermediarios financieros (sociedades hipotecarias y bancos) emitían
títulos en el mercado financiero, que garantizaban a sus inversores
con las hipotecas de alto riesgo. Así pedían dinero, que
devolverían a un interés con lo ganado con las subprimas.
Al entrar en crisis el mercado hipotecario, los bancos no pueden devolver
el dinero a sus ahorradores, que nada tienen que ver con la situación
inmobiliaria. De esta manera la crisis salta a los fondos de inversión,
y de ahí a la bolsa. Sin garantías, los fondos han perdido
casi todo su valor, por no poder garantizar o realizar las devoluciones
de títulos. La quiebra ha afectado a entidades de ahorro muy
importantes, como Bear Stearns, con fondos valorados en 1.100 millones
de euros. Y ya en Europa a entidades de prestigio como BNP (Francia)
o Commerzbank e IKB (Alemania), que han dejado paralizados a miles de
ahorradores del continente. Ante el miedo, los inversores de esos bancos
vendes sus acciones, que caen en bolsa por el exceso de oferta, y por
extensión de otras entidades, ante el miedo de que estén
también afectadas, o de otras empresas, que invertían
en ellas. Así el efecto domino se extiende.
Quizá lo más peculiar en esta crisis, al menos para el
gran público, ha sido la salida adoptada, una inyección
inmensa de dinero líquido (billetes y monedas), por parte de
los bancos centrales. Una medida que requiere una pequeña explicación.
Hay un doble motivo para esta reacción. De una lado es una medida
llamada a crear confianza, afectada, como explicábamos antes,
por el miedo a que los bancos no puedan recuperar el dinero entregado
mediante las hipotecas subprima, ni siquiera embargando unos activos
(las casas) que ahora valen menos. Para ello, los bancos centrales colocan
dinero en el mercado, procedente de los coeficientes de caja y otras
reservas, como un mensaje de que no van a existir problemas para el
funcionamiento diario de la economía, ni nadie perderá
sus depósitos. Un segundo motivo es de índole mas practico.
Los bancos no poseen todo su dinero en líquido, a veces esta
invertido en plazos que desaconsejan desinvertir. Por ello, para sus
operaciones diarias, a veces recurren al mercado interbancario, prestamos
a corto plazo entre bancos, que les permite mantener su dinero invertido
en lugares mas rentables, pero al mismo tiempo realizar pagos y entregas.
Sin embargo, la desconfianza provocada por este problema llevo a los
bancos que tenían más liquidez a no prestar a los bancos
con menos, ante el temor a no ver recuperado su dinero. Ello no solo
provoca falta de líquido, sino ante la escasez de este, un precio
elevado (tipo de interés, en España MIBOR). Esas son las
razones de que los bancos centrales de las grandes potencias económicas
facilitasen dinero en operaciones a corto plazo de tiempo y a interés
oficial (mas bajo que el interbancario
España no es probable que se vea afectada por las subprimas,
un mercado en nuestro país marginal tanto en el préstamo
como en la inversión de fondo. En España, sin embargo,
si hay un riesgo, anterior a este problema, el llamado estallido de
a burbuja inmobiliaria. Recordemos que las familias españolas
destinan un 45% de su renta al pago de hipotecas. Estas ahora aumentaran
por la subida de tipos que experimentamos desde hace meses, mientras
que le valor de los pisos se estanca. Esto es, pagaremos cada vez más
por un objeto que no vale más, sino menos, y muchos españoles
invierten en vivienda esperando una revalorización que no se
va a producir. Eso sin contar los prestamos a constructoras e inmobiliarias,
cuyos negocios ya no esta tan claro que sean redondos.
Otra cuestión que queda al descubierto en esta crisis es el papel
de las agencias de calificación. Empresas dedicadas al estudio
de los mercados y las empresas, emitiendo informes y valoraciones sobre
ambos. Dado que muchas de ellas son contratadas por las empresas financieras,
para realizar informes para ellas, los reguladores, los estados y bancos
centrales, se preguntan en estos días, si han cumplido con su
labor de informar al mercado de los riesgos que se avecinaban, si han
omitido información, o la han devaluado.
De hecho, la Comisión Europea investiga a las agencias de calificación
de riesgo por no avisar de los problemas y deficiencias de algunos productos,
como las hipotecas de alto riesgo de Estados Unidos. De hecho esta confirmado
que las agencias que miden la calidad y los riesgos de los créditos
no hicieron uso del sistema del credit watch, un aviso de alarma previa
que advierte a los inversores de posibles problemas mientras se está
elaborando la calificación definitiva del producto.
No es descargar todo el peso del problema en estas entidades, pero si
que es cierto que a los ojos de especialistas como ellos, el mercado
había dado avisos más que sobrados del riesgo que se avecinaba.
Mas aun, ciertos mensajes de alta remuneración no aclaraban la
dificultad de pago de estas hipotecas, presentes en fondos e instrumentos
de inversión adquiridos por bancos europeos, fiados de las buenas
calificaciones que las agencias de rating les habían otorgado.
De hecho, las autoridades llevaban ya tiempo intentando regular este
mercado, impulsando el código de la Organización Internacional
de Comisiones de Valores (IOSCO), con lo que es deducible que ya existían
sospechas sobre la claridad del trabajo de esta agencias, tal como ha
reconocido el presidente del Comité Europeo de los reguladores
de mercados de valores, Eddy Wymeersch.
Economía
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